INFORMAZIONI DI CARATTERE GENERALE SULLE FUNZIONI DEL NOTAIO E SUGLI ATTI CONCLUSI CON LA SUA ASSISTEN­ZA.

 

ATTIVITA' DEL NOTAIO, CONTROLLI PRELIMINARI E REGO­LARITA' URBANISTICA.

Ai sensi dell'articolo 1 della Legge Notarile "I notari sono ufficiali pubblici istituiti per ricevere gli atti tra vivi e di ultima volontà, attribuire loro pubbli­ca fede, conservarne il deposito, rilasciarne le copie, i certificati o gli estrat­ti."

L'atto pubblico trova definizione nell'articolo 2699 del codice civile che di­spone "L'atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fe­de nel luogo dove l'atto è formato."

L'efficacia dell'atto pubblico trova definizione nell'articolo 2700 codice civi­le che dispone "L'atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonchè delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale atte­sta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti."

L'atto pubblico è, quindi, un atto dello Stato, come si desume dall'intestazio­ne "REPUBBLICA ITALIANA". Il notaio provvede alla sua redazione, con­formando la volontà delle parti alle norme inderogabili di legge, alla sua let­tura e alla sua sottoscrizione unitamente alle parti e ai testimoni (se presenti).

Successivamente il notaio provvede agli adempimenti fiscali e di eventuale trascrizione e iscrizione nei Pubblici Registri e alla conservazione dell'atto presso il suo studio per tutto il periodo in cui è in esercizio nel distretto nota­rile di appartenenza.

Successivamente al trasferimento, al pensionamento o al decesso del notaio, gli atti rogati dal medesimo verranno depositati e conservati dall'Archivio Notarile distrettuale e successivamente dall'Archivio di Stato.

Essendo Pubblico Ufficiale e, quindi, soggetto al quale è affidata una pubbli­ca funzione, il notaio è obbligato a ricevere gli atti che le parti intendono concludere con il suo ministero purchè conformi alla Legge.

Poichè al notaio vengono affidate funzioni di rilevante importanza economi­ca e sociale, tutti i notai vengono sottoposti periodicamente a controlli da parte di un funzionario del Ministero di Grazia e Giustizia (Conservatore dell'Archivio Notarile distrettuale) e dal Consiglio Notarile di appartenenza.

Specificamente, il notaio è soggetto ad ispezione biennale degli atti ricevuti dallo stesso e al controllo della regolare gestione del "conto dedicato" sul quale vengono depositate le somme necessarie al pagamento delle imposte relative agli atti stipulati e, in alcuni casi, i corrispettivi previsti per i trasferi­menti immobiliari o somme necessarie a costituire specifiche garanzie.

Primo dovere del notaio è, quindi, quello di accertarsi dell'identità personale dei soggetti che intervengono in un atto ricevuto dal notaio medesimo ed in­dagare la loro effettiva volontà.

Al notaio oltre all'incarico di ricevere gli atti competono altri obblighi di ca­rattere professionale e fiscale, sinteticamente consistenti:

a) nell'obbligo di curare la trascrizione degli atti che hanno per oggetto beni immobili, ai sensi dell'articolo 2671 c.c.;

b) nell'obbligo di iscrivere nei Registri delle proprietà immobiliari le ipote­che concesse a garanzie  di mutui (prevalentemente mutui concessi per l'ac­quisto e/o la costruzione di fabbricati) come si desume dall'art. 2821 C.C.;

c) nell'obbligo di iscrivere nei Registri delle Imprese atti costitutivi e/o modi­ficativi di società, atti di cessione di quote e atti di cessione e/o affitto azien­da;

d) provvedere alla registrazione degli atti e al pagamento delle imposte di re­gistro, trascrizione e catasto relative, ai sensi dell'articolo 10 del DPR 26 a­prile 1986 n..131, lettera b), conseguentemente il notaio ha diritto di chiede­re che le parti depositino presso di lui l'importo delle tasse, degli onorari e delle spese dell'atto, potendo, in caso contrario, ricusare il suo ministero (ar­ticolo 28, legge 16 febbraio 1913 n.89);

e) nell'obbligo di eseguire le visure ipotecarie e catastali;

f) nell'obbligo di effettuare i controlli previsti dalla normativa antiriciclag­gio.

Il cliente ha diritto:

- di verificare che il professionista incaricato sia un soggetto effettivamente abilitato all'esercizio delle funzioni notarili consultando il sito del Consiglio Nazionale del Notariato (www.notariato.it), il sito del Consiglio Notarile di­strettuale (per il notaio Enrico Majoni www.consiglioverbania.it) o richie­dendo l'esibizione del tesserino rilasciato dal Consiglio Nazionale del Nota­riato;

- di ottenere prima della stipula dell'atto notarile un preventivo scritto con specificati analiticamente gli importi delle imposte, dei diritti, degli onorari e dell'I.V.A. sugli onorari;

- di consultarsi prima della conclusione dell'atto con il notaio per esaminare direttamente le problematiche individuali connesse alla pratica affidata al no­taio medesimo.

Il notaio è responsabile professionalmente nei confronti dei clienti per even­tuali danni causati agli stessi per negligenza, imperizia ed errore grave impu­tabili al notaio rogante. Tutti i notai italiani sono all'uopo assicurati con una polizza collettiva con facoltà per ogni singolo notaio di aumentare la coper­tura assicurativa.

In relazione alle pratiche affidate al notaio che hanno per oggetto il trasferi­mento di fabbricati, l'acquirente deve essere, quindi, consapevole che il nota­io effettua un controllo preliminare sulla legittimazione del venditore a di­sporre del bene immobile.

Si tratta di un controllo ipotecario e catastale, mentre non viene effettuato dal notaio un controllo sostanziale circa la conformità dei fabbricati alle con­cessioni e/o licenze edilizie rilasciate per la loro costruzione, in quanto si tratta di una verifica estranea alle competenze professionali del notaio stesso.

In conseguenza di quanto sopra esposto, può essere opportuno per la parte acquirente chiedere, con congruo anticipo rispetto alla data fissata per il ro­gito, a un tecnico di fiducia (geometra, architetto, ingegnere o perito edile) di effettuare un sopralluogo nel fabbricato che si intende acquistare e un suc­cessivo controllo presso i competenti uffici tecnici comunali per verificare la regolarità urbanistica del fabbricato medesimo.

L'irregolarità della costruzione determina la nullità dell'atto solo quando:

- il fabbricato è stato realizzato senza il preventivo rilascio di un provvedi­mento abilitativo (concessione, licenza, permesso di costruire);

- il fabbricato è stato realizzato in totale difformità dal relativo provvedimen­to abilitativo.

L'acquirente deve essere edotto che, ai sensi dell'articolo 134 del D.P.R. 6 giugno 2001 n.380, qualora riscontri nelle unità immobiliari acquistate, dif­formità dalle norme contenute nel citato D.P.R. 380/2001, dovrà farne de­nuncia al Comune in cui si trova l'unità immobiliare acquistata entro un an­no dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno nei confronti della parte venditrice.  

Per i fabbricati realizzati in virtù di un permesso di costruire rilasciato suc­cessivamente al 21 luglio 2005, il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una poliz­za assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effet­to dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diret­ti all'immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'art.1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione e, comunque, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compra­vendita o di assegnazione.

In caso di acquisto di edifici o di porzioni di edificio dovrà essere allegato all'atto di trasferimento l'attestato di prestazione energetica previsto dal D. LGS 19 agosto 2005 n.192 e sue successive modifiche e integrazione nonché dalla normativa regionale applicabile in ogni singola fattispecie.

In caso di acquisto di terreni, l'acquirente deve essere edotto del contenuto del comma 1 dell'art.30 D.P.R. 6 giugno 2001 che, letteralmente dispone "1. Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono i­niziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terre­ni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la pre­scritta autorizzazione; nonchè quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il nume­ro, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivo­co la destinazione a scopo edificatorio".

In caso di trasferimento di terreni, la validità dell'atto relativo è subordinata all'allegazione al medesimo del certificato di destinazione urbanistica rila­sciato dal competente Comune da non più di un anno anteriore a quello del trasferimento.

In caso di acquisto di fabbricati o porzioni di fabbricati è importante che i medesimi siano dotati dell'abitabilità o dell'agibilità o, in loro mancanza, dei requisiti per il rilascio del relativo certificato.

Il certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati e viene ri­lasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.

Per le modalità di rilascio del certificato di agibilità si rinvia al  contenuto degli articoli 24 e 25 del DPR 6 giugno 2001 n.380.

La mancanza del certificato di agibilità/abitabilità non costituisce un elemen­to di impedimento per la conclusione del contratto di trasferimento di un de­terminato fabbricato e/o porzione di fabbricato.

A tal proposito occorre distinguere diversi casi che si possono verificare nel­la pratica quotidiana dei trasferimenti immobiliari.

I casi principali sono i seguenti:

a) l'agibilità non è stata ancora richiesta dal soggetto che ha costruito e/o ri­strutturato il fabbricato ,ma il fabbricato è dotato, comunque, di tutti i requi­siti  per essere qualificato agibile;

b) il fabbricato è di antica costruzione e non è reperibile negli archivi del Co­mune di appartenenza il relativo certificato di abitabilità/agibilità, ma il fab­bricato medesimo è dotato di tutti i requisiti necessari, all'epoca della sua co­struzione/ ristrutturazione, per essere qualificato agibile;

c) il fabbricato è in stato di degrado e necessita di un radicale intervento di ristrutturazione per poter essere utilizzato secondo la sua naturale destinazio­ne;

d) il fabbricato è in condizione di essere utilizzato immediatamente secondo la sua naturale destinazione ma non è dotato (sia secondo la normativa vi­gente all'epoca della sua costruzione/ristrutturazione sia secondo la normati­va in vigore all'epoca del suo trasferimento) dei requisiti necessari per esse­re qualificato abitabile/agibile.

Nelle ipotesi contemplate ai punti a), b) e c) non si configura nessun proble­ma al trasferimento del fabbricato, si dovrà esclusivamente contemplare una apposita clausola contrattuale che disciplini la circostanza.

Nell'ipotesi prevista al punto d), l'eventuale atto di trasferimento sarebbe, co­munque, valido ed efficace, ma l'acquirente avrebbe la possibilità di chiede­re la risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento del venditore, a­vendo, quest'ultimo, trasferito un bene diverso da quello promesso in vendi­ta.

Impianti fotovoltaici

Nell'eventualità in cui sul fabbricato venduto sia stato installato un impianto fotovoltaico, dovrà essere cura delle parti segnalarne l'esistenza e chiedere al notaio di inserire nell'atto di vendita i dati identificativi dell'impianto (che normalmente verrà trasferito unitamente alla proprietà dell'immobile) al fine di consentire all'acquirente di conseguire i vantaggi derivanti dall'esistenza dell'impianto. Si evidenzia che il notaio effettuando i controlli catastali e ipo­tecari non ha la possibilità di rilevare l'esistenza o meno di un impianto foto­voltaico che normalmente non viene evidenziato nelle schede catastali.

Detrazioni fiscali

Se l'immobile sul quale è stato eseguito l'intervento di recupero edilizio vie­ne trasferito prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire delle relative detrazioni fiscali, il diritto della detrazione delle quote non utilizzate è trasfe­rito, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente dell'unità immobiliare.

In sintesi in caso di vendita o, più in generale, il trasferimento con atto tra vi­vi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare ad usufruire alle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all'acquirente (persona fisica) dell'immobile.

In assenza di specifica indicazione nell'atto di compravendita il beneficio delle detrazioni viene automaticamente trasferito all'acquirente dell'immobi­le.

L'acquirente che intende avvalersi delle detrazioni previste per l'acquisto del­l'autorimessa pertinenziale alla sua abitazione deve farne espressa richiesta nell'atto di acquisto informando preventivamente il notaio incarico della re­dazione dello stesso.

La detrazione per l'acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore.

La concessione dell'agevolazione è subordinata alle seguenti condizioni:

* deve esserci la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheg­gio realizzato o in corso di realizzazione;

* deve esistere un vincolo pertinenziale con una unità abitativa, di proprietà dell'acquirente; se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l'obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un'abitazione;

* è necessario che l'impresa costruttrice documenti i costi imputabili alla so­la realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi ac­cessori (questi ultimi non sono agevolabili).

Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, la detra­zione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato.

La detrazione può essere riconosciuta anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell'atto notarile o, in assenza, di un preliminare d'acquisto registrato, in cui è indicato il vincolo pertinenziale. E' necessario, però, che tale vinco­lo risulti costituito e riportato nel contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale l'acquirente richiede la detrazione.

Obblighi del venditore

Il venditore è obbligato nei confronti dell'acquirente principalmente (anche ai sensi dell'art.1476 e 1477 del codice civile):

1) a consegnare l'immobile venduto all'acquirente (se si conviene la conse­gna differita, rispetto alla conclusione del contratto, l'acquirente potrebbe chiedere legittimamente di  effettuare una parte del pagamento alla conse­gna);

2) a far acquistare la proprietà dell'immobile, se l'acquisto non è effetto im­mediato del contratto;

3) a garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa venduta;

4) a consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della co­sa venduta.

Conseguentemente:

1) se l'immobile è ipotecato, l'ipoteca deve essere assentita di cancellazione almeno al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di vendita;

2) se l'immobile è pervenuto  per successione al venditore, deve risultare la trascrizione del relativo acquisto per causa di morte ai sensi dell'art.2648 co­dice civile (non è sufficiente la trascrizione della sola dichiarazione di suc­cessione, perchè, ai sensi dell'articolo 5 del DLG 31/10/1990 n.347, essa non costituisce trascrizione dell'acquisto a causa di morte) quindi, se il ven­ditore non ha accettato espressamente può, tramite il notaio rogante, fare ef­fettuare a sue spese la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità;

3) in caso di rivendita di immobile acquistato con le agevolazioni previste in materia di acquisto della prima casa prima del decorso di cinque anni dalla sottoscrizione del relativo contratto, il venditore deve garantire l'acquirente da qualsiasi pregiudizio eventuale che l'acquirente medesimo potrebbe subi­re per il mancato versamento della differenza di imposta, delle sanzione e degli interessi.

Nella circostanza, si evidenzia che lo Stato ha il privilegio immobiliare (ga­ranzia assimilabile all'ipoteca) ai sensi dell'art.2772 codice civile sull'immo­bile al quale il tributo si riferisce.

Quanto il venditore è una impresa di costruzioni (ditta individuale o società) e oggetto della futura vendita è un immobile da costruire o in fase di costru­zione la legge prevede:

- l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere con­forme ad un modello ministeriale):

- l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente, alla conclusione del contratto preliminare di vendita, una fidejussione, che garantisca il rimbor­so, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà, in caso di crisi dell’impresa e/o anche in caso di mancato ri­lascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile;

- l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postu­ma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

Documenti da fornire al notaio

Per consentire al notaio una adeguata istruttoria della pratica, le parti dovreb­bero, preliminarmente, fissare un colloquio con il notaio per esporre, com­piutamente, la specifica situazione contrattuale e personale delle stesse.

In generale per l'istruttoria di un atto di vendita o di mutuo occorre fornire al notaio:

- fotocopia carta identità e codice fiscale di tutte le parti;

- i soggetti coniugati l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio (da ri­chiedere al Comune ove è stato celebrato il matrimonio);

- i soggetti non coniugati un certificato di stato libero;

- fotocopia del titolo di proprietà del venditore (atto di acquisto, dichiarazio­ne di successione, testamento, decreto di trasferimento giudiziale);

- copia del contratto preliminare registrato;

- fotocopia dei mezzi di pagamento del prezzo (bonifici e/o assegni);

- fotocopie di titoli abilitativi (permessi di costruire, DIA, SCIA) per inter­venti edilizi eseguiti successivamente al giorno 1 settembre 1967 sugli im­mobili oggetto del trasferimento;

- attestato di prestazione energetica.

Per coloro che riacquistano la prima casa fotocopia degli atti di acquisto e di vendita della prima casa pre-posseduta, al fine di usufruire del credito di im­posta.

Al fine di consentire al notaio di effettuare i controlli previsti dalla normati­va antiriciclaggio, la parte acquirente dovrà fornire le opportune informazio­ni circa la provenienza del denaro utilizzato per il pagamento del prezzo.

E' frequente l'ipotesi di soggetti che per età (giovani da poco maggiorenni) e/o per professione (studenti, casalinghe, disoccupati) si trovino ad effettua­re degli acquisti per corrispettivi che non trovano giustificazione nella condi­zione reddituale dell'acquirente. Il caso classico è quello del genitore che pa­ga il prezzo e intesta un immobile di ingente valore al giovane figlio ancora studente.

In questi casi, per evitare accertamenti da parte dell'Amministrazione Finan­ziaria, per evasione fiscale, e controlli da parte dell'Autorità Antiriciclaggio, sarà onere dell'acquirente dichiarare che il prezzo è stato pagato da altro sog­getto (identificato in atto con nome, cognome, luogo e data di nascita, resi­denza e codice fiscale)  dotato di idonea capacità contributiva. Tale ipotesi è specificamente disciplinata dall'art. 1 comma 4 bis del D.Lgs 31 ottobre 1990 n. 346, norma che esclude l'applicazione di qualsiasi tassazione.

Deposito prezzo

Preliminarmente è opportuno evidenziare che nel nostro sistema giuridico l'acquisto della proprietà avviene con la conclusione del contratto di trasferi­mento (alla sottoscrizione del rogito) ai sensi dell'art 1376 c.c.. Tuttavia, la sicurezza dell'acquisto immobiliare è subordinata alla trascrizione del con­tratto di trasferimento nei registri della proprietà immobiliare.

La trascrizione viene effettuata, unitamente alla voltura catastale e alla regi­strazione, a cura del notaio, tramite una unica trasmissione telematica che viene effettuata, normalmente, dopo la conclusione del contratto.

Nel periodo intercorrente tra la conclusione del contratto e la sua trascrizio­ne se a carico del venditore venissero iscritte ipoteche, trascritti pignoramen­ti, citazioni, sequestri e/o altri gravami, tali circostanze pregiudicherebbero i diritti dell'acquirente, come si desume dall'art. 2644 c.c..

Per cautelare l'acquirente dal rischio che, tra la data di sottoscrizione dell'at­to e quella della sua trascrizione, il venditore subisca l'iscrizione di ipoteche, la trascrizione di pignoramenti, sequestri o altri gravami, è possibile pattuire il deposito del prezzo o di parte del prezzo dal notaio che provvederà a ver­sare la relativa somma su un conto dedicato, ossia su un conto destinato a questo tipo di operazioni e che rimane distinto dai conti personali del notaio e non può essere aggredito da eventuali creditori del notaio  trattandosi, in sostanza, di una componente patrimoniale separata destinata allo scopo pre­visto nel relativo rogito.

Successivamente al deposito, il notaio provvederà alla trascrizione dell'atto di trasferimento, verifica l'insussistenza di ipoteche iscritte e/o di trascrizio­ni pregiudizievoli a carico del venditore, nel periodo intercorso tra la sotto­scrizione dell'atto e la sua trascrizione, quindi, provvederà al versamento del prezzo al venditore. Se riscontra ipoteche e/o trascrizioni pregiudizievoli:

* nell'eventualità in cui la somma depositata sia sufficiente, provvede al pa­gamento dei creditori del venditore versando a quest'ultimo l'eventuale resi­duo;

* nell'eventualità in cui la somma depositata non sia sufficiente a soddisfare i diritti dei creditori del venditore il notaio provvederà alla restituzione della somma depositata alla parte acquirente, in caso di risoluzione del contratto di vendita, o a destinarla secondo le eventuali indicazioni ricevute dalle par­ti.

La fattispecie è disciplinata dall'art. 1 commi da 63 a 67 della Legge 27 di­cembre 2013 n. 147.

Questioni inerenti agli atti di donazione agli acquisti da soggetti che hanno a loro volta acquistato gli immobili per donazione

I soggetti che intendono concludere un contratto di donazione o un contratto di compravendita che ha per oggetto un immobile pervenuto al venditore per donazione, devono considerare che le donazioni sono atti potenzialmente soggetti a contestazione, nell'eventualità in cui si configurassero come lesivi della  quota di legittima di altri parenti del donante che non hanno beneficia­to della donazione (nel nostro ordinamento giuridico la donazione si confi­gura, a grandi linee, come un anticipo dell'eredità).

Tali contestazioni possono essere, in alcuni casi, proposte anche nei confron­ti di coloro che hanno acquistato dal soggetto che ha ricevuto la donazione e tale circostanza può impedire o ostacolare la concessione di mutui a favore dell'acquirente.

Si riportano qui di seguito gli articoli del codice civile che disciplinano alcu­ni aspetti del problema.

"555. Riduzione delle donazioni. 

1. Le donazioni, il cui valore eccede la quota  della quale il defunto poteva disporre, sono soggette a riduzione fino alla quota medesima.

2. Le donazioni non si riducono se non dopo esaurito il valore dei beni di cui è stato disposto per testamento.

563. Azione contro gli aventi causa dei donatari soggetti a riduzione.

1. Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potreb­be chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili.

2. L'azione per ottenere  la restituzione deve proporsi secondo l'ordine di da­ta delle alienazioni, cominciando dall'ultima. Contro i terzi acquirenti può anche essere richiesta, entro il termine di cui al primo comma, la restituzio­ne dei beni mobili, oggetto della donazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede.

3. Il terzo acquirente può liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.

4. Salvo il disposto del numero 8) dell'articolo 2652, il decorso del termine di cui al primo comma e di quello di cui all'articolo 561, primo comma, è so­speso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell'op­ponente  è personale e rinunziabile. L'opposizione perde  effetto se non è rin­novata prima che siano trascorsi venti anni  dalla sua trascrizione."

Si segnala, sotto il profilo puramente statistico, che solo rarissimamente si è riscontrata, eseguendo le visure nei Registri Immobiliari, la trascrizione di domande giudiziali di riduzione e/o di restituzione.

Per ovviare agli inconvenienti sopra enunciati , nella prassi, vengono adotta­te più di frequente due soluzioni alternative:

a) il venditore (donatario) risolve per mutuo consenso, con il donante, il con­tratto di donazione, quindi il donante vende l'immobile oggetto della dona­zione originaria che è successivamente ritornato di sua proprietà;

b) il venditore (donatario) stipula un contratto assicurativo che garantirà l'ac­quirente dal rischio di contestazione della donazione da parte dei soggetti le­si dalla stessa. Nel caso in cui questi soggetti riescano a far riconoscere giu­dizialmente il loro diritto alla legittima, l'acquirente ha sempre il diritto di li­quidare in denaro i diritti di legittima lesi dalla donazione evitando che i sog­getti lesi nei diritti di legittima acquisiscano la comproprietà dell'immobile.

La Compagnia Assicurativa garantisce l'acquirente impegnandosi a corri­spondere ai legittimari lesi la somma necessaria a soddisfare i loro diritti, con rivalsa successivamente sul venditore donatario.

I costi della Polizza sono normalmente abbastanza contenuti, anche se han­no un incidenza minima di circa euro 1.000,00 (mille virgola zero zero).

Questioni inerenti ai mutui

Per che acquista un immobile con denaro derivante da finanziamenti bancari è opportuno essere edotto di alcuni aspetti che riguardano tali tipi di opera­zioni.

Il soggetto finanziato è tutelato dalle norme contenute nel Codice del Consu­mo (Decreto Legislativo 6 settembre 2005 n.206).

Detraibilita' degli interessi passivi

Se l'acquirente ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazio­ne principale, propria o di suoi familiari, potrà detrarre dalla Dichiarazione dei Redditi relativa all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo nel­la misura prevista dalla normativa tempo per tempo vigente.

Informazioni di carattere fiscale - promemoria adempimenti per chi ac­quista un immobile.

L'acquirente di un immobile è tenuto, normalmente, al pagamento dell'IR­PEF, dell'IMU e della Tassa Rifiuti, salva la possibilità di usufruire delle e­senzioni e detrazioni previste dalla normativa tempo per tempo vigente.

Trattandosi di materia estranea alla competenza professionale del notaio, gli acquirenti dovranno aver cura di provvedere direttamente a tali adempimen­ti fiscali, eventualmente, rivolgendosi a un commercialista o a un centro di assistenza fiscale.

Imposta di registro, I.V.A. e Aliquote.

Il trasferimento di un immobile comporta a carico delle parti l'obbligo di so­stenere il pagamento  delle imposte relative.

Nei trasferimenti, a titolo oneroso, tra privati (persone fisiche) normalmente si applica l'imposta di registro con le seguenti aliquote:

fabbricati e terreni non agricoli - 9% (nove per cento);

terreni agricoli - 15% (quindici per cento);

imposte di trascrizione e catasto euro 50,00 (cinquanta virgola zero zero) ciascuna.

Nei trasferimenti a titolo oneroso da impresa costruttrice, a carico dell'acqui­rente, è prevista l'applicazione dell'I.V.A.. con le seguenti aliquote:

- fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, fabbricati in corso di co­struzione - 10% (dieci per cento) da pagare al venditore e imposte di trascri­zione, registro e catasto in misura fissa di euro 200,00 (duecento virgola ze­ro zero) ciascuna, imposta di bollo fissa euro 230,00 (duecentotrenta virgola zero zero) da pagare al notaio al momento della conclusione dell'atto;

- fabbricati ad uso non abitativo (immobili strumentali) - 10% (dieci per cen­to) da pagare al venditore e imposte di trascrizione 3% (tre per cento), cata­sto (1%) e registro in misura fissa di euro 200,00 (duecento virgola zero ze­ro), imposta di bollo fissa euro 230,00 (duecentotrenta virgola zero zero) da pagare al notaio al momento della conclusione dell'atto;

- terreni edificabili - 22% (ventidue per cento) da pagare al venditore e impo­ste di trascrizione, registro e catasto in misura fissa di euro 200,00 (duecento virgola zero zero) ciascuna, imposta di bollo fissa euro 230,00 (duecento­trenta virgola zero zero) da pagare al notaio al momento della conclusione dell'atto.

Agevolazioni per l'acquisto della prima casa

In caso di acquisto della prima casa e relative pertinenze (Categorie catastali C/6 - box -, C/2 - cantine - e C/7 - tettoie -) da parte di un soggetto dotato dei requisiti infra elencati le aliquote applicabili sono le seguenti:

Imposta di registro 2% (due per cento);

I.V.A. 4% (quattro per cento).

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa l'acquirente deve essere do­tato dei seguenti requisiti:

a) alternativamente

essere residente o svolgere la propria attività di lavoro nel Comune ove è u­bicata l'abitazione acquistata,

obbligarsi a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto dell'abitazione nel comune ove la stessa è ubicata,

essere cittadino italiano residente all'estero iscritto all'AIRE;

b) di non essere titolare in via esclusiva, nè in comunione col coniuge, di di­ritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio dello stesso Comune;

c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, a­bitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevo­lazioni di cui all'art.1, comma 4, della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, ovvero con le altre agevolazioni previste per l'acquisto di prima casa menzionate nella nota II - bis del medesimo art.1.

L'acquirente che non si trova nelle condizioni stabilite dalle lettere b) e/o c) può, comunque, usufruire delle agevolazioni prima casa se si impegna entro un anno dall'acquisto agevolato a trasferire, anche a titolo gratuito, l'abitazio­ne acquistata con le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa che non ha ancora trasferito al momento dell'acquisto per il quale chiede nuova­mente l'agevolazione prima casa. Naturalmente all'impegno dichiarato in at­to dovrà seguire nell'anno successivo l'effettivo trasferimento.

Base imponibile

Nei trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto fabbricati abitativi e relative pertinenze intervenuti tra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di imprese, arti e/o professioni e nei trasferimenti intervenuti a favore di perso­ne fisiche che non agiscano nell'esercizio di imprese, arti e/o professioni da parte di società/imprese non costruttrici e da società/imprese costruttrici che effettuano la vendita decorsi cinque anni dall'ultimazione del fabbricato ( in quest'ultimo caso per opzione della parte venditrice) la base imponibile, ai fi­ni dell'applicazione dell'imposta di registro, per espressa richiesta delle par­ti, può essere costituita non dal prezzo della vendita, ma dal valore fiscale dell'immobile determinato moltiplicando la rendita catastale per il coeffi­ciente 115,5 (per la prima casa e sue pertinenze)  o per il coefficiente 126 (per la casa e relative pertinenze acquistata senza agevolazioni).

In sintesi, a titolo esemplificativo, se il prezzo è di euro 100.000,00 e il valo­re fiscale dell'immobile è di euro 50.000,00, l'acquirente può chiedere di pa­gare le imposte sul favore fiscale di euro 50.000,00 e all'Amministrazione Finanziaria dello Stato (Agenzia delle Entrate) è preclusa la possibilità di ac­certamento.

Normalmente il valore fiscale degli immobili a destinazione abitativa è infe­riore al valore di mercato (prezzo).

Nell'eventualità in cui il valore fiscale dovesse risultare superiore al prezzo pattuito per la vendita l'acquirente ha due alternative:

- chiedere l'applicazione dell'imposta sul prezzo effettivamente pagato per il trasferimento dell'immobile, esponendosi, tuttavia, all'eventuale accertamen­to dell'Agenzia delle Entrate;

- pur pagando un prezzo inferiore  chiedere l'applicazione dell'imposta sul valore maggiore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente relativo, evitando così l'eventuale accertamento dell'Agenzia delle Entrate.

Nell'eventualità in cui il contribuente opti per la prima soluzione potrebbe anche chiedere a un tecnico di sua fiducia la redazione di una perizia di sti­ma che giustifichi la pattuizione di un prezzo inferiore al valore fiscale, peri­zia da allegare all'atto di trasferimento per giustificare la circostanza all'A­genzia delle Entrate, limitandone le possibilità di accertamento.

Decadenza dalle agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa

Nell'eventualità in cui l'acquirente che ha richiesto l'applicazione delle age­volazioni previste in materia di prima casa (IVA al 4% - imposta di registro al 2%) non  proceda al trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l'abitazione oggetto di acquisto agevolato entro 18 (diciotto) mesi dal­la sottoscrizione del relativo contratto di compravendita ovvero proceda alla cessione (a titolo oneroso o gratuito) della porzione immobiliare oggetto del­l'acquisto agevolato, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, senza acquistare, nell'anno successivo alla cessione, un altro im­mobile da adibire a propria abitazione principale con le agevolazioni previ­ste per l'acquisto della  prima casa, dovrà corrispondere all'erario una pena­lità pari alla differenza calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, au­mentata del trenta per cento, oltre agli interessi di mora di cui al IV comma dell'articolo 55 del D.P.R. 26 aprile 1986 n.131.

Nell'eventualità in cui l'acquirente che ha acquisito un'abitazione chiedendo l'applicazione delle agevolazioni abbia stipulato un mutuo per pagare il prez­zo pattuito per l'acquisto agevolato, la decadenza dalle agevolazioni previste per l'acquisto determinerà la decadenza dalle agevolazioni previste per l'im­posta sostitutiva applicata al mutuo.

In sintesi l'acquirente mutuatario dovrà pagare la differenza di imposta (1,75%  - uno virgola settantacinque per cento) sull'importo mutuato oltre al­la sanzione amministrativa del 30% della differenza medesima, conforme­mente a quanto disposto dall'art. 20 del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 601.

Credito di imposta

L'acquirente che successivamente alla vendita di un'abitazione acquistata ri­chiedendo le agevolazioni tributarie in materia di prima casa, proceda all'ac­quisto di un'altra abitazione con richiesta di agevolazioni previste in materia di acquisto di  prima casa entro 1 (uno) anno dalla cessione si può avvalere delle disposizioni previste dall'art. 7 della legge 23 dicembre 1998 n. 448 chiedendo che dall'imposta di registro dovuta per l'acquisto agevolato venga dedotto l'importo dell'IVA o l'imposta di registro, corrisposta in sede di ac­quisto della prima casa di abitazione.

Nell'eventualità in cui l'acquisto venga effettuato da un imprenditore con ap­plicazione dell'IVA, la deduzione può avvenire esclusivamente dall'IRPEF.

Eventuali plusvalenze

Costituiscono redditi diversi, ai sensi dell'articolo 67 del  D.P.R. 917/86, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione  o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la sua costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonchè, in ogni caso, le plusvalenze realizzate  a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli stru­menti urbanistici vigenti al momento della cessione.

L'eventuale mancata dichiarazione del reddito da plusvalenze immobiliari e quindi per omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi delle persone fisi­che determina l'applicazione di gravi sanzioni tributarie.

Ai sensi di quanto disposto dall'art. 1 comma 496 della legge 23 dicembre 2005 n. 266 modificato dall'art.1, comma 310, legge 27 dicembre 2006 n.296 e dall'art. 1 comma 695, Legge 27 dicembre 2019 n. 160, la parte ven­ditrice può optare per l'applicazione dell'imposta sostitutiva sul reddito nella misura del 26% (ventisei per cento) sulle plusvalenze realizzate mediante la cessione di fabbricati e di terreni non edificabili acquistati da meno di cin­que anni.

Tale imposta sostitutiva deve essere versata al notaio al momento della sotto­scrizione dell'atto di vendita.

Amministrazione del condominio

Il trasferimento di una unità immobiliare ubicata in un edificio di tipo condo­miniale, deve essere comunicato all'Amministratore di Condominio, af­finchè possa procedere al corretto addebito delle spese condominiali ed ai conteggi di conguaglio.

La parte venditrice, ai sensi dell'art. 63 disp.att. c.c., è solidalmente obbliga­ta con la parte acquirente per il pagamento delle spese condominiali fino al momento in cui non avrà trasmesso copia autentica dell'atto di vendita al­l'amministratore del condominio.

La parte venditrice dovrebbe consegnare alla parte acquirente al momento della conclusione dell'atto definitivo di vendita una dichiarazione dell'Ammi­nistratore del condominio che attesti il regolare versamento delle spese con­dominiali, il cui pagamento era previsto prima della conclusione dell'atto di vendita.

Il pagamento di eventuali spese condominiali straordinarie previsto in epoca successiva alla conclusione del contratto definitivo di vendita, deve essere disciplinato dal contratto di vendita per stabilire inequivocabilmente a chi competerà l'onera dei relativi pagamenti.

Dichiarazioni relative al corrispettivo pattuito

E' importante evidenziare alle parti contraenti l'obbligo di dichiarare nell'at­to notarile il corrispettivo effettivamente pattuito, in quanto una dichiarazio­ne non veritiera può comportare conseguenze di carattere penale, civile e tri­butario.

Si richiamano in proposito le disposizioni contenute negli articoli 482 e 485 del codice penale.

La dichiarazione di un corrispettivo inferiore a quello effettivamente pattui­to può essere pregiudizievole all'acquirente in caso di contestazioni relative al bene oggetto di trasferimento, in quanto l'autorità giudiziaria potrebbe va­lutare la controversia facendo riferimento al valore dichiarato in atto, in luo­go di quello reale.

Ciò si rivelerebbe estremamente  pregiudizievole per l'acquirente in caso di sentenza che preveda un risarcimento dei danni in suo favore o la risoluzio­ne del contratto con l'obbligo di restituzione del prezzo dichiarato (inferiore a quello effettivamente versato).

Nel caso poi di acquisto da soggetti che versano in difficoltà economiche, la dichiarazione di un prezzo inferiore al reale potrebbe consentire ai creditori del venditore di esercitare l'azione revocatoria fallimentare e l'azione revoca­toria ordinaria o l'azione di surrogazione.

Inoltre, sempre nell'ipotesi di dichiarazione di corrispettivo inferiore a quel­lo realmente versato, si può incorrere nel pericolo di subire l'azione generale di rescissione per lesione prevista dall'articolo 1448 c.c., che prevede lette­ralmente quanto segue: "Se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell'altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l'altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneg­giata può domandare la rescissione del contratto. L'azione non è ammissibi­le se la lesione non ecceda la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto. La lesione deve perdurare fino al tempo in cui la domanda è proposta. Non possono es­sere rescissi per causa di lesione i contratti aleatori. Sono salve le disposizio­ni relative alla rescissione della divisione.

Sotto il profilo fiscale l'occultazione del corrispettivo convenuto determina l'obbligo del pagamento dell'imposta dovuta sulla differenza di corrispettivo e di una sanzione amministrativa dal 200 al 400 per cento della differenza stessa ai sensi dell'art.72 del D.P.R. n.131/86, con privilegio a favore dello Stato; sanzione che risulta applicabile anche quando il corrispettivo risulti in misura non inferiore al "minimo valore catastale" (cfr. Cassaz. 28.10.2000 n.14250).

L'art.35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006 n.223, convertito nella legge 4 a­gosto 2006 n.248, modifica la disciplina del c.d. prezzo-valore ai fini delle imposte indirette, quale contenuta nell'art 1, commi 497 e 498, della legge 23 dicembre 2005 n. 266. In particolare:

- viene espressamente stabilito che "le parti hanno comunque l'obbligo di in­dicare nell'atto il corrispettivo pattuito";

- al comma 498, in fine, è aggiunto il seguente periodo: "Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero im­porto di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irro­gata ai sensi dell'articolo 71 del medesimo d.p.r. n.131 del 1986.

Ai sensi dell'art 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006 n.223, convertito nel­la legge 4 agosto 2006 n.248, all'atto della stipula di tutte le cessioni immo­biliari, anche se assoggettate ad IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere ap­posita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione "ana­litica" le modalità di pagamento del corrispettivo.

Per indicazione "analitica" delle modalità di pagamento devono inten­dersi gli estremi completi dei mezzi di pagamento (estremi degli assegni, dei bonifici, ecc.).

Con le medesime modalità ( dichiarazione sostitutiva di atto notorio) ciascu­na delle parti ha l'obbligo di dichiarare se si è avvalsa di un mediatore; nell'ipotesi affermativa, ha l'obbligo di dichiarare l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione,  le analitiche modalità di pagamento della stessa, con l'indicazione del numero di partita IVA o del codice fi­scale dell'agente immobiliare, nonchè il suo numero di iscrizione al Ruo­lo degli Agenti di Affari in Mediazione e della CCIAA di riferimento.

In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati si ap­plica la sanzione amministrativa  da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell'im­posta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati  ad accertamento di valo­re ai sensi dell'art.52, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernen­ti l'imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 a­prile 1986, n.131. Oltre alla sanzione amministrativa occorre poi considera­re la sanzione penale ex art. 483 c.p. ( falsità ideologica commessa da priva­to in atto pubblico), che comporta la pena della reclusione fino a due anni.

Tutte le "cessioni " immobiliari, che si situano al di fuori del perimetro del­l'art 1, comma 497, della legge n.266/2005 ( quindi sia le cessioni per cui non è stata esercita l'opzione c.d. prezzo-valore pur sussistendone i presup­posti, sia quelle per cui difettano i presupposti oggettivi e soggettivi per la relativa applicazione), non beneficiano più della limitazione del potere di rettifica dell'ufficio in presenza di un corrispettivo o valore dichiarato in mi­sura pari o superiore al valore catastale, e riprende pieno vigore la disciplina generale che legittima l'accertamento di maggior valore sulla base del valore in comune commercio.

Ai sensi dell'art.35, comma 23-bis, del d.l. 4 luglio 2006 n.223, convertito nella legge 4 agosto 2006 n.248,come introdotto dalla legge di conversione, per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all'art. 54 del d.p.r. 26 ottobre 1972, n.633, terzo comma, ultimo periodo, il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o finanzia­mento erogato.

 

SUCCESSIONI

 

Dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale necessaria per consentire all'Erario dello Stato di calcolare, liquidare e percepire le imposte dovute in conseguenza dei trasferimenti a causa di morte dei beni di un de­terminato soggetto defunto a favore dei suoi eredi.

La materia è disciplinata dal D.LGS. 31 ottobre 1990 n. 346.

La dichiarazione di successione deve essere presentata, a cura di uno degli e­redi, entro dodici mesi dal decesso del defunto.

Non vi è obbligo di presentare la dichiarazione di successione se l'eredità è devoluta al coniuge e ai parti in linea retta del defunto, l'attivo ereditario ha un valore non superiore a euro 100.000,00 e non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari.

La presentazione della dichiarazione di successione è un adempimento indi­spensabile per disporre giuridicamente dei beni compresi nell'eredità.

Come si desume dall'art. 48 del D.Lgs. 346/90, ad esempio, il notaio non può ricevere un atto avente ad oggetto un immobile pervenuto per successio­ne al venditore se non viene dimostrata la registrazione della dichiarazione di successione; la banca o l'ufficio postale non potranno immettere l'erede nella disponibilità dei risparmi ereditari in denaro e/o titoli se lo stesso non presenta una copia della dichiarazione di successione registrata.

La dichiarazione di successione viene registrata tramite un invio telematico effettuato da un professionista abilitato (notaio, commercialista, avvocato, geometra) su incarico degli eredi.

Con la presentazione della dichiarazione di successione in via telematica normalmente viene eseguita anche la voltura catastale relativa agli immobili compresi nell'asse ereditario.

Disposizioni di ultima volontà - testamenti

Uno dei settori giuridici nei quali tradizionalmente il notaio è coinvolto è quello delle successioni.

L'eredità si devolve per legge o per testamento.

Qualora un soggetto intenda disporre delle proprie sostanze in modo da pre­vedere una devoluzione diversa del proprio patrimonio rispetto a quella pre­vista dalle norme sulla successione legittima deve fare testamento.

Il testamento non può pregiudicare, comunque, i diritti dei legittimari, ossia di quei soggetti che hanno diritto alla devoluzione del patrimonio del defun­to anche contro la sua volontà. Questi soggetti sono il coniuge, i figli o, in caso di rinuncia o premorienza dei figli i discendenti (nipoti, pronipoti) e, in caso di assenza di figli gli ascendenti (genitori/nonni).

Il testamento è un atto revocabile con il quale taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere di tutte le proprie sostanze o di parte di queste.

Nel testamento possono essere contenute anche disposizioni di carattere non patrimoniale (riconoscimento del figlio - art. 254 c.c. - designazione del tuto­re - art. 348 c.c. - designazione del curatore speciale - art. 356 c.c. - confes­sione - art. 2735 c.c. -, disposizioni relative al trattamento della salma del de­funto - cremazione, tumulazione).

Nel nostro ordinamento esistono tre forme di testamento.

Il testamento pubblico, ossia il testamento per atto notarile con il quale il te­statore, alla presenza di due testimoni, dichiara al notaio le proprie volontà e, il notaio riporta per iscritto tali volontà.

Il testamento segreto che consiste in uno scritto destinato ad essere conosciu­to da soggetti diversi dal testatore solo alla morte di quest'ultimo e che viene consegnato al notaio con le formalità previste dagli art. 604 e 605 c.c..

Il testamento olografo, ossia il testamento scritto per intero, datato e sotto­scritto di mano dal testatore.

In questo contesto verrà, in particolare, analizzato il testamento olografo, in quanto il testamento segreto e il testamento pubblico presuppongono un rap­porto diretto con il notaio e, in quella sede, al testatore potranno essere forni­te tutte le informazioni necessarie.

Si riportano qui di seguito le istruzioni per la redazione del testamento olo­grafo.

Il testamento olografo per essere valido, deve essere scritto per intero, data­to e sottoscritto (firmato) dal testatore di suo pugno.

Non è ammessa la sua redazione con mezzi meccanici (es. macchina da scri­vere, computer ecc.), anche se la scritturazione venisse materialmente effet­tuata dal testatore personalmente.

La data deve contenere l'indicazione del giorno, del mese e dell'anno in cui il testamento è stato redatto.

Non è necessario, ma opportuno:

a) utilizzare uno o più fogli di carta a righe, uso bollo;

b) scrivere con una penna nera o blu scuro, o comunque con penne ad in­chiostro indelebile;

c) identificare con nome e cognome, data e luogo di nascita i beneficiari del­le disposizioni testamentarie.

Il testamento olografo ha la stessa efficacia del testamento redatto dal nota­io, ma per diventare esecutivo, successivamente alla morte del testatore, si deve chiedere ad un notaio di procedere alla sua pubblicazione.

Per la conservazione del testamento non sono previste norme particolari. Può essere conservato nell'abitazione del testatore o affidato fiduciariamente a un professionista (notaio, avvocato, commercialista, geometra).

La persona, che per qualsiasi ragione (impedimento fisico, analfabetismo), non è in grado di scrivere e/o sottoscrivere, può fare testamento solo con at­to notarile (testamento pubblico).

E' opportuno non conservare il testamento in una cassetta di sicurezza banca­ria, in quanto tale modalità di conservazione comporterebbe un disagio e un ritardo nell'esecuzione delle disposizioni testamentarie successivamente al decesso del suo autore.

Nel testamento non occorre elencare specificamente i beni destinati all'ere­de. E' possibile semplicemente stabilire che Tizio sarà erede universale e, in questo modo, saranno destinati a Tizio tutti i beni p